根據(jù)城市人口城市規(guī)模先分析消費(fèi)水平。根據(jù)拿地地段來(lái)初步標(biāo)注是城市綜合體（要求位置要好）還是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（位置要求不高但交通要便利）。這樣先有初步方向。城市綜合體就是考慮做什么檔次的就行。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就麻煩一點(diǎn)。要考慮到現(xiàn)在城市里面已經(jīng)存在的商業(yè)業(yè)態(tài)飽和度什么的。 其它還有是否考慮建造寫(xiě)字樓單身公寓等。

商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)那么簡(jiǎn)單，令很多開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡心思、絞盡腦汁，但還是出現(xiàn)很多不盡人意的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 就商業(yè)地產(chǎn)而言，業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃標(biāo)注對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是最重要的！那么，如何才能做好商業(yè)地產(chǎn)呢？大部分開(kāi)發(fā)商感覺(jué)比較迷茫……以我做飆馬商業(yè)地產(chǎn)策劃多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，若從以下幾個(gè)方面著手，是做好商業(yè)地產(chǎn)的前提和必須！
一、業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是前提業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃標(biāo)注對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是最重要的！是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，成功與否于其有直接的關(guān)系。 主力業(yè)種在項(xiàng)目中占具很主要的作用，次力業(yè)種的作用也不應(yīng)忽視，一定記住的是，在主力業(yè)種選擇與次主力業(yè)種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業(yè)種，忽視次力業(yè)種業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)能力。 業(yè)態(tài)的選擇，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)資源還和業(yè)態(tài)資源來(lái)設(shè)定。必須與項(xiàng)目周邊相吻合和互補(bǔ)而不要形成競(jìng)爭(zhēng)。記住這一點(diǎn)，你的項(xiàng)目就一定會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力。
二、建筑的適應(yīng)性是基礎(chǔ) 首先應(yīng)該考慮建筑的形態(tài)如何體現(xiàn)業(yè)種標(biāo)注和業(yè)態(tài)選擇，同時(shí)還要與市場(chǎng)周邊怎樣融合，也就是說(shuō)，建筑形態(tài)是不是能與現(xiàn)行的市場(chǎng)相應(yīng)。 因?yàn)樯虡I(yè)投資這方面都會(huì)被資金困住，銷(xiāo)售的問(wèn)題在規(guī)劃中就自然而生。好的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就已經(jīng)考慮到銷(xiāo)售的問(wèn)題與模式，銷(xiāo)售與建筑之間的關(guān)系是如何，是值得認(rèn)真思考的……否則，會(huì)給后期的銷(xiāo)售、招商和運(yùn)營(yíng)造成影響的。
三、科學(xué)合理的功能布局是保證 必須清楚地知道，各業(yè)種的設(shè)定與面積配比，并考慮如何能在后期經(jīng)營(yíng)中有生存力。各業(yè)種在項(xiàng)目中起到的作用都不同，而其占項(xiàng)目的位置，也是必須合理，要根據(jù)人們的購(gòu)物習(xí)慣、勞累時(shí)間期，使之間如何產(chǎn)生聯(lián)接關(guān)系，是必須要考慮的。
四、經(jīng)濟(jì)收益性是第一 現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是要上了一定的面積才能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)期與開(kāi)發(fā)成正比。但從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，我們需要的是給予最大的利潤(rùn)，在這個(gè)時(shí)候，必須對(duì)后期的物業(yè)如何提升與物業(yè)留量進(jìn)行進(jìn)行前瞻性規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)一般需要重點(diǎn)考慮三大問(wèn)題：找準(zhǔn)符合市場(chǎng)“需求”；填補(bǔ)空缺、競(jìng)爭(zhēng)；吻合城市區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)。 請(qǐng)采納